Konut kredisi rehberi: vergiler, masraflar, DASK ve erken ödeme

Konut kredisi; vergiler, masraflar ve erken ödeme bakımından ihtiyaç kredisinden farklı kurallara tabidir. Bu rehberde 10 Ekim 2026 itibarıyla konut kredisinde hangi vergilerin alındığını, bankanın hangi masrafları yansıtabileceğini, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve diğer sigortalardaki haklarınızı, erken ödeme tazminatını ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) kredi/değer oranı sınırlarını anlatıyoruz. Taksitinizi hesaplamak için konut kredisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?

• KKDF: Konut kredilerinde Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu kesintisi uygulanmaz. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde ise faizin %15'i kadar KKDF alınır.
• BSMV: Gider Vergileri Kanunu'nun 29. maddesine göre, kredinin kullanıldığı tarih itibarıyla üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere kullandırılan konut kredileri ve bu kredilerin refinansmanı Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi'nden istisnadır. Bu şart 7491 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 28.12.2023) getirildi.

Üzerinize kayıtlı bir konut varsa BSMV istisnasından yararlanamazsınız. Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'ne göre size verilecek sözleşme öncesi bilgi formunda toplam borcun anapara, faiz, vergi ve ücretlere dağılımı gösterilmek zorundadır; vergi yükünü buradan kontrol edebilirsiniz. İki kalemin ayrıntıları için KKDF ve BSMV rehberine bakabilirsiniz.

Banka konut kredisinde hangi masrafları alabilir?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliği (Sayı: 2020/7), tüketici ve konut kredilerindeki ücretleri şöyle sınırlar:

Örneğin varsayımsal 3.600.000 TL'lik bir konut kredisinde tahsis ücreti en fazla 18.000 TL olabilir. Ekspertizde banka, değerleme şirketine fiilen ödenen tutardan fazlasını yansıtamaz.

Kredi sınırının hesabında kullanılan konut değeri, BDDK veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine belirletilir (Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik md. 12). Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'ne göre sözleşme öncesi bilgi formunda ekspertizin gerekip gerekmediği, bunu kimin yaptıracağı ve size maliyet çıkarıp çıkarmayacağı yazılmalıdır; talep ederseniz ekspertiz raporunun bir örneği size verilir. Tahsis ücretinin ayrıntıları kredi tahsis ücreti rehberinde.

DASK zorunlu mu, banka belirli bir sigorta şirketini dayatabilir mi?

Zorunlu deprem sigortası (DASK): 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'na göre Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı, özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar zorunlu deprem sigortasına tabidir; sigortayı malik yaptırır ve her yıl yeniler. Tapu müdürlükleri, geçerli bir zorunlu deprem sigortası belgelenmedikçe bu binalarla ilgili tescil işlemlerini yapamaz. Teminatı kural olarak Doğal Afet Sigortaları Kurumu verir; tarife ve azami teminat tutarı her yıl belirlenip Resmî Gazete'de yayımlanır.

Krediyle bağlantılı diğer sigortalar: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 38. maddesi ve Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 10. maddesine göre:

• Yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla açık talebiniz olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamaz; zorunlu deprem sigortasına ilişkin hükümler bundan etkilenmez.
• Sigortalı kredi teklif eden banka, sigortasız bir sözleşmeyi de teklif etmek zorundadır.
• Kendi seçtiğiniz sigorta şirketinden aldığınız, kredi tutarı ve süresiyle uyumlu, dain-i mürtehini (tazminatta öncelikli alacaklısı) banka olan poliçeyi banka, size önerdiği kredi koşullarını değiştirmeden kabul etmek zorundadır.
• Aynı teminatı içeren birden fazla sigorta yaptırılamaz; kredi tutarını aşan sigorta yapılması yasaktır.

Kısacası banka, konut kredisini kendi önerdiği sigorta şirketinden poliçe almanıza bağlayamaz. Sözleşme öncesi bilgi formunda sigortanın bankadan başka bir sağlayıcıdan da alınabileceği açıkça yazmalıdır.

Erken ödeme yaparsanız tazminat ödenir mi?

6502 sayılı Kanun'un 37. maddesi ve Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 11. maddesine göre:

• Borcun tamamını ya da en az bir taksit tutarındaki bir kısmını vadesinden önce ödeyebilirsiniz; banka gerekli faiz indirimini yapmak zorundadır.
• Sabit faizli kredide, sözleşmede yer alıyorsa erken ödeme tazminatı istenebilir. Tazminat, erken ödenen anaparanın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde %1'ini, 36 ayı aşan kredilerde %2'sini geçemez ve hiçbir şekilde size yapılacak toplam indirimi aşamaz.
• Değişken faizli kredide erken ödeme tazminatı istenemez.
• TCMB'nin 2020/7 sayılı Tebliği'ne göre sabit faizli konut kredisinde erken ödeme nedeniyle bu tazminat dışında hiçbir ücret alınamaz.
• Kısmi erken ödemeden sonra yeni ödeme planı size ücret alınmadan verilir.

Varsayımsal örnek: Sabit faizli kredinizde 500.000 TL anaparayı erken ödüyorsunuz. Kalan vade 60 ay ise tazminat en fazla 10.000 TL (%2), kalan vade 30 ay ise en fazla 5.000 TL (%1) olabilir; her iki durumda da yapılan faiz indiriminden fazla olamaz. Kalan borcunuzu erken kapama hesaplama aracıyla görebilir, genel kuralları kredi erken kapama rehberinde okuyabilirsiniz.

BDDK konut değerine göre en fazla ne kadar kredi verilmesine izin veriyor?

BDDK'nın 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla, tüketicilere konut edinmek için verilen kredilerde ve taşıt kredileri dışındaki konut teminatlı kredilerde kullandırılabilecek azami tutar, 10 Ekim 2026 itibarıyla konut değerinin şu oranlarıdır:

Enerji sınıfı, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu kapsamında düzenlenen Enerji Kimlik Belgesi'ne göre belirlenir. BDDK'nın açıklamasına göre bu kararla birinci el ve ikinci el konut ayrımı kaldırıldı, C sınıfı konutlar da avantajlı oranların kapsamına alındı.

Başka konutunuz varsa: BDDK'nın 24.08.2023 tarihli ve 10656 sayılı kararı yeni oranlar üzerinden uygulanmaya devam ediyor. Tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konut varsa tablodaki oranlar %75 azaltılarak, yani dörtte biri olarak uygulanır. Bu değerlendirmede köylerdeki konutlar (6360 sayılı Kanunla köyden mahalleye dönüşen yerler dahil) ve birden fazla konutta hissesi olanlar hariç %50 veya daha az hisseli konutlar dikkate alınmaz. 15.02.2024 tarihli ve 10849 sayılı karara göre, sahip olunan tek konut 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu için yıkılmış veya hakkında yıkım kararı alınmışsa bu konut da hesaba katılmaz.

Varsayımsal örnek: Değeri 4.000.000 TL olan B enerji sınıfı bir konut için azami kredi 3.600.000 TL'dir (%90). Aynı konut C sınıfındaysa 3.200.000 TL, daha düşük bir sınıftaysa 2.800.000 TL olur. Alıcının, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuğunun başka bir konutu varsa B sınıfında oran %22,5'e iner ve azami kredi 900.000 TL olur.

Dikkat: BSMV istisnasında yalnızca sizin üzerinize kayıtlı konut sorulur; BDDK'nın kredi/değer oranı indiriminde ise eşinizin ve 18 yaş altındaki çocuklarınızın konutları da dikkate alınır. İki şartı ayrı ayrı kontrol edin.

Konut kredisinde vade sınırı var mı?

Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, konut edinme amaçlı kredileri BDDK'nın tüketici kredileri için belirlediği vade sınırlarının dışında tutar. Bu nedenle ihtiyaç kredisindeki 12–36 aylık sınırlar konut kredisine uygulanmaz. Uzun vade aylık taksiti düşürür ama toplam faiz yükünü artırır; farklı vadeleri konut kredisi hesaplama aracında karşılaştırabilirsiniz.